Heiße Eisen: Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Für alle, die wenig Zeit haben, zu Beginn die Kurzfassung. In erster Linie sollen mit der aktuellen Änderung des Raumordnungsprogramms und des Bebauungsplans im historischen Ortszentrum und im erweiterten Zentrum der Bestand gesichert werden. Auch kleinere Wohnungen innerhalb der gleichen Gebäudeumrisse sollen ermöglicht werden. Damit wird das Wohnen leistbarer – trotzdem werden bestehende Siedlungsstrukturen erhalten.

Anders als in der jüngsten Polemik geht es also nicht um mehr Beton, sondern um mehr Chancen auf Wohnen in Perchtoldsdorf für Jungfamilien und den Mittelstand. Die Details der Änderungen dürfen wir aus rechtlichen Gründen noch nicht publik machen, da diese vor der öffentlichen Auflage der Geheimhaltung unterliegen. Sie werden sich aber bald davon überzeugen können, dass unser Hauptaugenmerk auf der Weiterentwicklung des Ortes bei gleichzeitiger Erhaltung des dörflichen Charakters liegt.

Ist Ihr Interesse geweckt? Dann lesen Sie doch weiter und erfahren alle Hintergründe.

Derzeit wird die 12. Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes (Flächenwidmungsplan) und Bebauungsplanes der Marktgemeinde Perchtoldsdorf vorbereitet. Darin geht es einerseits um die Behandlung von Widmungsansuchen aus der Bevölkerung und solche von Amts wegen. Andererseits waren die Grundlagen für die Bearbeitung der Zielsetzungen von drei im nächsten Jahr auslaufenden Bausperren zu erheben. Der Auftrag an den Ortsplaner wurde bereits im November 2024 erteilt. Insbesondere sollen „die in der Bausperre ausgewiesenen Bauland-Wohngebiete und Bauland-Kerngebiete hinsichtlich künftiger baulicher und nutzungsspezifischer Möglichkeiten in den unterschiedlichen Bereichen des Ortsgebietes im Sinne einer strukturverträglichen baulichen Entwicklung“ untersucht werden“.

Das bedeutet in einfachen Worten, dass im historischen Ortszentrum und im „erweiterten Zentrum“ erhaltenswerte Siedlungsstrukturen geschützt werden sollen. Gleichzeitig geht es darum, Nachverdichtungen innerhalb der bestehenden Gebäudeumrisse zu ermöglichen (insb. Dachgeschoßausbauten), umfassenden Nachverdichtungen vorzubeugen sowie den Bestand zu sichern und wo erforderlich „einzufrieren“ (z.B. bei Geschoßwohnungsbauten, wo bereits heute hohe Dichten im Bestand gegeben sind). In den „kleinteiligen Wohngebieten“ – das sind vor allem die Zonen außerhalb des Zentrums mit klassischen Einfamilienhäusern - sind nur geringfügige Änderungen geplant, vor allem wenn dies zur Bestandssicherung oder zur Angleichung an die Umgebung notwendig ist. Dass diese Aufgabenstellung komplex ist, wird niemanden wundern.

Wir halten diese Weiterentwicklung des Raumordnungsprogrammes für notwendig, weil dadurch Möglichkeiten für die zeitgemäße Weiterentwicklung des Ortes geschaffen werden, ohne dass der Ortscharakter verloren geht. Was sich nicht weiterentwickelt, stirbt. Und genau das droht unserem Ortskern, wenn man die Vorschläge eines politischen Mitbewerbers zu Ende denkt. Wer für mehr Regulierung und eine Beschränkung der Möglichkeiten, die bestehenden Strukturen zu erhalten, eintritt, nimmt in Kauf, dass Eigentümer nicht mehr in ihre Liegenschaften investieren und „Ruinen“ entstehen. Ob die von uns und unserem Koalitionspartner angestrebten Änderungen, wie das dieser politische Mitbewerber behauptet, „nur den Bauträgern“ helfen und zu „mehr Versiegelung und Beton“ führen oder Voraussetzung dafür sind, unseren Ort lebendig und lebenswert zu erhalten, darüber kann sich jede und jeder selber ein Bild machen

Wo stehen wir in diesem Prozess aktuell?

Die Grundlagenerhebung ist abgeschlossen und der Ortsplaner hat Regeln entwickelt, die die Erreichung dieser Ziele ermöglichen und gleichzeitig eine gesetzeskonforme Vorgehensweise sicherstellen. Die Diskussion darüber erfolgt mit allen im Gemeinderat vertretenen Fraktionen im dafür zuständigen Ausschuss. Diese Diskussion ist – so schreibt es die niederösterreichische Gemeindeordnung vor – nicht öffentlich und die Inhalte sind somit vertraulich. Das Ergebnis der Diskussion, also das überarbeitete Raumordnungsprogramm und der Bebauungsplan werden selbstverständlich vor dem Beschluss durch den Gemeinderat in einem öffentlichen Auflageprozess vorgestellt und entsprechend in allen Details veröffentlicht.

Warum erfährt man nicht, was konkret geplant ist?

Wir dürfen derzeit keine Einzelheiten bekanntgeben, was sich konkret ändern wird. Das ist erst im Auflageverfahren möglich. Hier zeigt es sich wieder einmal, dass Populisten davon profitieren, mit Halbwahrheiten und viel Lärm Verunsicherung und Ängste in der Bevölkerung zu schüren, während diejenigen, die sich an die Spielregeln halten, aus rechtlichen Gründen argumentativ ins Hintertreffen geraten. Wir dürfen diesen unrichtigen Argumenten derzeit leider noch keine konkreten Fakten entgegenhalten, weil diese noch vertraulich behandelt werden müssen.

Wir müssen Sie um Vertrauen bitten, dass wir die Interessen des Ortes nach bestem Wissen und Gewissen verfolgen. Im Ausschuss wird intensiv diskutiert und wie es derzeit aussieht, können sich auch viele VertreterInnen der Opposition den Argumenten und Vorschlägen unseres Ortsplaners anschließen. In wenigen Wochen werden Sie sich davon überzeugen können, dass wir eine gute Lösung gefunden haben.

Wie viel wird die Änderung des Raumordnungsprogramms kosten?

Wir rechnen mit einem Budget von insgesamt rund €60.000,-. Das entspricht ungefähr dem Preis eines halbwegs ausgestatteten Familienwagens. Ganz genau lässt sich das derzeit noch nicht sagen, denn das hängt sehr wesentlich davon ab, wie viele Eingaben im Zuge der Auflage gemacht werden. Jede Eingabe muss vom Ortsplaner bearbeitet und beantwortet werden und das kostet natürlich Geld. Erfahrungsgemäß neigen manche politischen Mitbewerber dazu, möglichst viele Eingaben zu machen, um „maximalen Wirbel“ und damit auch Mehrkosten für die Gemeinde zu erzeugen.

Was hat das alles mit „leistbarerem Wohnen“ zu tun?

Sehr viel! Unsere derzeitige Raumordnung beschränkt in den meisten Fällen die Anzahl der Wohnungen, die auf einem Grundstück gebaut werden dürfen. Das führt dazu, dass oft sehr große, luxuriöse Wohnungen entstehen. Ein einfaches Rechenbeispiel:

Nehmen wir an, auf einem Grundstück dürfen laut Bebauungsplan 400m² Fläche verbaut werden. Nehmen wir weiters an, dass auf diesem Grundstück Bauklasse II gilt. Das bedeutet, es können bis zu drei Geschosse errichtet werden. Insgesamt sind somit 1.200m² Wohnfläche möglich. Wenn die Errichtung von maximal 6 Wohneinheiten erlaubt ist, bedeutet das, dass jede Wohneinheit 200m² groß ist. Eine beachtliche Luxuswohnung mit entsprechendem Preis!

Wenn statt der 6 Wohneinheiten bspw. 15 Wohnungen gebaut werden dürfen, ist jede der Wohnungen im Durchschnitt 80m² groß. Da wir in Perchtoldsdorf sind, werden es noch immer keine „billigen“ Wohnungen sein. Aber der Preis wird deutlich niedriger sein als für die großen Luxuswohnungen und es gibt mit ziemlicher Sicherheit mehr Leute, die sich so eine Wohnung leisten können.

Hält das die Infrastruktur des Ortes ohne massive Investitionen aus?

Locker. Wenn wir in unserem Beispiel annehmen, dass jede Wohnung von durchschnittlich 3 Personen bewohnt wird, wohnen in den „kleinen“ Wohnungen um 27 Personen mehr als es in den „Großen“ der Fall wäre. Niemand kann vernünftigerweise annehmen, dass in den kommenden Jahren dutzende solcher Projekte im Ort realisiert werden können. Die Bevölkerungszahl wird durch die vergleichsweisen kleinen Projekte, die in unserem Ort noch möglich sind, schwerlich explodieren. 150 zusätzliche BürgerInnen bedeuten 1 % Bevölkerungswachstum. Wasser, Kanal, Schulen und Kindergärten können diesen „Ansturm“ sicher verkraften. Große Projekte, wie sie in unseren Nachbargemeinden diskutiert werden, sind nicht gewollt, in Perchtoldsdorf aus räumlichen Gründen nicht möglich und die geplanten Änderungen schaffen auch keinen Platz dafür.

Danke, dass Sie sich die Mühe gemacht haben, bis hierher zu lesen. Raumordnung ist keine „leichte Kost“. Eine seriöse Diskussion darüber kann man nicht mit populistischen Schlagworten führen.