Änderungen im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan – Darum geht es uns NEOS

In den Diskussionen um die Novellierungen der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne setzen wir NEOS uns dafür ein, Lösungen zu entwickeln, die sowohl den Bedarf an leistbarem Wohnraum als auch die Erhaltung der Lebensqualität berücksichtigen. Dabei steht ein verantwortungsvoller Umgang mit den vorhandenen Ressourcen im Vordergrund. Es geht nicht um eine maximale Verdichtung um jeden Preis, sondern um eine behutsame Weiterentwicklung, die veränderten Wohnbedürfnissen und gesellschaftlichen Trends Rechnung trägt. Dabei denken wir nicht nur an die Jungen. Auch bei „reiferen Semestern“ besteht oft der Wunsch, aus dem zu groß gewordene Eigenheim in eine kleinere Wohnung zu übersiedeln Wir NEOS plädieren für Transparenz im Prozess um nachhaltige Ergebnisse zu erzielen.

Dieses Vorhaben wird durch die vorgesehenen Anpassungen im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, die ab 16. Juli sechs Wochen lang zur Einsicht aufliegen, umgesetzt.

Wo kann ich mich im Detail  informieren?

Am 21. Juli wird im Kulturzentrum in der Beatrixgasse von 17-20 Uhr eine Informationsveranstaltung stattfinden, bei der sich die Bürgerinnen und Bürger umfassend selber ein Bild machen können. Alle Perchtoldsdorfer Haushalte erhalten in diesen Tagen die Einladung dazu per Post.

Auf der Webseite der Gemeinde finden sich alle Unterlagen und Pläne im Detail. Im Gemeindeamt können die Unterlagen selbstverständlich auch eingesehen werden.

Sinnvolle Weiterentwicklung zu ermöglichen ist Beweggrund für die geplanten Änderungen. In Perchtoldsdorf gibt es derzeit kaum noch unbebaute Grundstücke. Dies hat dazu geführt, dass die Grund- und Wohnungspreise in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind, was es für immer mehr Menschen unmöglich macht, leistbaren Wohnraum im Ort zu finden. Ein Faktor hierfür sind die sehr restriktiven geltenden Bauvorschriften und Bausperren.

Die angestrebte Wirkung der Maßnahmen besteht darin, besonders im Zentrum Möglichkeiten zu schaffen, kleinere Wohnungen errichten zu können. Dadurch soll Wohnen kostengünstiger werden, aber gleichzeitig sollen der Charakter des Ortes sowie die vorhandenen Siedlungsstrukturen erhalten bleiben.

Die Gemeinde kann Rahmenbedingungen schaffen, um dem aktuellen Trend zu kleineren Haushaltsgrößen und damit zum Bau kleinerer Wohneinheiten Rechnung zu tragen. Eine Erfolgsgarantie lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Es ist aber anzunehmen, dass Investitionen an den Marktbedingungen orientiert erfolgen: Bauprojekte mit großen und kostenintensiven Wohnungen werden nachfragebedingt weniger realisiert. Fälle, in denen restriktive Vorschriften zu schwer vermarktbaren Immobilien geführt oder Leerstände zur Folge haben, können im Ort bereits beobachtet werden.

Wie kann das gelingen?

Die NÖ Raumordnung hat zwei neue Widmungsarten eingeführt, die eine nachhaltige Bebauung fördern sollen. Ziel ist es, Ortszentren zu stärken, einer weiteren Zersiedelung entgegenzuwirken und den Bodenverbrauch zu reduzieren. Diese Möglichkeiten werden genutzt, um auf Trends wie die verstärkte Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten zu reagieren. Grundlage hierfür ist die von der Statistik Austria ausgewiesene Entwicklung, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße kontinuierlich abgenommen hat und der Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten signifikant gestiegen ist.

Die Änderungen führen daher nicht zu einem unkontrollierten Bevölkerungswachstum oder übermäßigen Belastungen der Infrastruktur. Vielmehr ermöglichen sie eine verantwortungsvolle Nutzung der vorhandenen Bodenressourcen durch gezielte Maßnahmen zur inneren Entwicklung. Für klassische Einfamilienhausgebiete ergeben sich nur minimale Veränderungen.

Die neuen Regelungen zur „Innenverdichtung“ betreffen ausschließlich einen begrenzten Teil des Wohnbaulandes in Perchtoldsdorf, welcher in den Plänen in Violetttönen dargestellt ist. In den grün markierten Bereichen erfolgen lediglich Korrekturen früherer Planauflagen. Die geringfügigen Anpassungen in den gelb gekennzeichneten Gebieten dienen dazu, den Flächenwidmungsplan an die aktuellen Gegebenheiten und Vorgaben anzupassen.

Sämtliche Unterlagen, die Grundlagenerhebung, Änderungsvorschläge sowie alle Pläne sind in vollständiger Form digital auf der Website der Gemeinde und analog im Gemeindeamt einsehbar.

Wie realistisch sind die Annahmen, dass es durch die geplanten Änderungen zu keinen negativen Entwicklungen kommen wird?

Für die Prognose zukünftiger Entwicklungen wurde ein Vergleichszeitraum von zehn Jahren vor Inkrafttreten der aktuellen Bausperre gewählt, konkret der Zeitraum von 2013 bis 2023. Innerhalb dieses Zeitraums hätten auf Grundlage der damals gültigen Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes umfassende Nachverdichtungen vorgenommen werden können. Die Gemeinde erhob, dass in diesen zehn Jahren fünf substanzielle Nachverdichtungen realisiert wurden, wodurch insgesamt 45 neue Wohneinheiten bzw. durchschnittlich 4,5 Einheiten pro Jahr geschaffen wurden.

Im Jahr 2023 lag die durchschnittliche Haushaltsgröße in Perchtoldsdorf bei knapp 2,2 Personen. Auf Basis der im Beobachtungszeitraum errichteten 45 Wohneinheiten ergibt sich ein auf größere Neubauten zurückzuführender Bevölkerungszuwachs von rund 100 Personen. Im Jahr 2013 wohnten 14.636 Personen in der Marktgemeinde Perchtoldsdorf, 2023 waren es 14.976 (+2,3% Zunahme in 10 Jahren, im Vergleich dazu stieg die Bevölkerung Österreichs im selben Zeitraum um 7,7%). Der durchschnittliche jährliche Zuwachs von ca. 0,23 % deutet auf eine sehr geringe Dynamik hin. Selbst unter der Annahme, dass weitere 45 Wohneinheiten durch geringfügige Bestandsveränderungen neu geschaffen worden wären, bleibt das Wachstum auf einem äußerst niedrigen Niveau von unter einem halben Prozent jährlich.

Es bestehen keine Hinweise darauf, dass künftige Entwicklungen der Wohnraumschaffung wesentlich von den im Vergleichszeitraum beobachteten Trends abweichen werden. Der zu erwartende, auf die geplanten Widmungsmaßnahmen zurückzuführende durchschnittliche jährliche Bevölkerungszuwachs liegt demnach aller Voraussicht nach deutlich unter 50 Personen jährlich Entsprechend werden auch die Auswirkungen auf das Verkehrssystem minimal sein. Die betreffenden Gebiete sind mehrheitlich an übergeordnete Straßen mit hoher Kapazität angebunden und weisen zudem eine günstige Lage hinsichtlich des öffentlichen Verkehrs auf. Sie gelten als Bereiche mit zumindest „sehr guter ÖV-Erschließung“. Unter diesen Voraussetzungen sind auch lokal keine erheblichen negativen Effekte zu erwarten.

Ist die Kritik an den geplanten Änderungen gerechtfertigt?

Die meisten Fraktionen im Perchtoldsdorfer Gemeinderat stehen den geplanten Änderungen positiv gegenüber und haben dies durch ihre konstruktiv-kritische Mitarbeit im zuständigen Ausschuss gezeigt. Die Oppositionsparteien äußern vor allem Kritik am Auflagezeitraum während der Sommerferien, da das Timing als ungünstig empfunden wird. Diese Kritik ist nachvollziehbar. Aufgrund des Auslaufens der Bausperren im März 2026 sowie einzuhaltender Verfahrensschritte und Fristen besteht jedoch keine andere Möglichkeit, rechtzeitig alle erforderlichen Maßnahmen umzusetzen.

Die deutlichste Kritik kommt von der Perchtoldsdorfer Bürgerliste. Für das historische Zentrum signalisiert die Bürgerliste Offenheit für die geplanten Änderungen, während für das erweiterte Zentrum massive Bedenken gegen die Liberalisierungen geäußert werden und es sollten am Besten gar keine Änderungen erfolgen. In diesem Bereich werden jedoch auch Anregungen umgesetzt, die auf Vorschläge der Bürgerliste zurückgehen. Die nicht nachvollziehbare Kritik richtet sich insbesondere gegen einzelne, Projekte, die den Ort aus ihrer Sicht der Bürgerliste „verschandeln“ würden. Gemeindevertreter sollten wissen, dass raumplanerische Entscheidungen durch gesetzliche Regelungen und Verordnungen, den Gleichbehandlungsgrundsatz, Vertrauensschutz und sonstige Vorgaben des Landes bestimmt werden, wodurch der Gestaltungsfreiheit der Gemeinde Grenzen gesetzt sind.